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サラリーマンがはじめる不動産投資|成功例と失敗例・節税方法

ビジネススキル

サラリーマンをしていると副業などで副収入を得ることを考えるのが普通かと思います。今回の記事では、サラリーマンがはじめる不動産投資、不動産投資の成功例と失敗例、節税、融資、不動産投資の確定申告などについて順に紹介していきます。

更新日時:

サラリーマンがはじめる不動産投資

不動産投資とは

不動産投資は、不動産を購入することにより利益を得る行為全般を言います。

サラリーマン不動産投資で利益を得る方法

サラリーマンサラリーマンが負不動産投資で利益を得る方法は大きく2つあります。 ○インカムゲイン方式 インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方法です。 ○キャピタルゲイン方式 キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方法です。

サラリーマンの不動産投資メリット

サラリーマンの不動産投資をした場合のメリットは以下のようになります。 ○管理の手間がない ○所得税・住民税が節税できる ○生命保険の代わり ○私的年金の確保 ○インフレに強い

サラリーマンは時間がないので管理の手間がない不動産投資

サラリーマンは、本来の業務があるので、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はサラリーマンに向いていません。不動産投資の場合、物件の管理、入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託できるので手間がかからずサラリーマンに向いています。

サラリーマンの所得税・住民税が節税

サラリーマンの不動産投資の場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することができます。不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字の場合、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付してもらうことができます。サラリーマンでも所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税できます。

サラリーマンの生命保険の代わり

サラリーマンが不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入が必要になります。ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場合、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険金から返済されので家族は無借金のマンションを手に入れることができます。そして毎月安定した家賃収入も得ることができます。サラリーマンの不動産投資はこのように保険のように使うこともできます。

サラリーマンの私的年金の確保

公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどのリスクがあります。不動産投資で、賃料収入で長期的・安定的に資産形成できるので、サラリーマン退職後のセカンドライフにも備えることができます。

インフレに強い

インフレ時に現金を所有している場合、現金の価値は下がっていきます、相対的に不動産の価値が上がっていきます。インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはお得になります。家賃も上昇傾向になるので、不動産投資はインフレに強いと考えることができます。

不動産投資のデメリット

サラリーマン不動産投資のデメリット以下の項目になります。 ○投資金額が大きい ○空室により収入減もしくはゼロ ○流動性が低い

投資金額が大きい

不動産のタイプやエリアなどの条件により変わりますが、500万円から億超えの幅広く価格があります。これはFXや株式などに比べ、サラリーマンとって投資金額は大きいといえます。

空室により収入減もしくはゼロ

物件を所有している間に、空室期間が出ることもあります。空室期間中は、収入ないですが管理費などの諸経費がかかります。ですから、空室になりにくい物件を選ぶ必要があります。

流動性が低い

不動産の場合は金額が大きいため、すぐに買い手が見つからないなどの理由から、売却しにくい、流動性が低いということがあります。一般的には不動産の売却期間は3ヶ月から6ヶ月がかかることが多いようです。

不動産投資に適したサラリーマン

実際に不動産投資をしているサラリーマンは、年齢30〜40代で、年収700〜1,000万円を稼いているサラリーマンが最も多くなっています。 ○仕事がある程度安定 ○手元に資金の余裕がある年収 をそろえているサラリーマンが向いています。

サラリーマンが購入すべき物件

不動産投資には不動産のタイプ、エリア、様々な条件があります。サラリーマンの方が購入すべき物件はどのような物件でしょうか?

都市部か地方か

毎月安定した家賃収入を得られるので、地方よりも人口が多い都市部の方が賃貸に対するニーズは高いです。都市部の方が空室になりにくいといえます。売却の場合も都市部の物件に対する需要性が高いので、短期間での売却ができる可能性が高い、流動性が高いと考えることができます。都市部の物件は資産価値が高いので物件価格も高い物件が多く、地方の物件より利回りは低くなります。

一棟か区分か

売買価格は一棟の方が高くなります。管理の面でも一棟は修繕計画や定期点検など手間がかかります。区分は、ほとんど管理会社にて管理してもらえるので、手間がかかりません。本業で忙しいサラリーマンは、手間のかからない区分の方が適しています。

新築か中古か

中古より新築の方が高くなります。築浅の中古物件は、新築分譲時価格の7割前後で購入できます。新築物件は物件価格が高くなっている分に比例して家賃を取れるわけではないので、収益性も中古物件より低くなります。サラリーマンは新築よりも中古を購入すべきです。

ファミリータイプかワンルームタイプか

部屋の面積が広いファミリータイプの売買価格はワンルームタイプより高い傾向があります。賃貸に対するニーズは、ファミリーより学生、サラリーマンなどの単身者が多いので、空室リスクは低いと考えられます。サラリーマンはファミリータイムよりもワンルームタイムを購入した方がリスクをさけることができます。

サラリーマンの不動産投資注意ポイント

購入金額も高額になることから、サラリーマンは以下のような点を注意してください。

管理会社に管理を丸投げしない

サラリーマンでも不動産投資は物件の管理を管理会社に委託することができます、サラリーマンでも管理の手間がかからないですが丸投げはいけません。毎月きちんと家賃を振り込んでくれたかどうか、入居者の募集をかけた際に広告の掛け方、入居者からクレームがあったかどうかなど具体的な管理内容をサラリーマンでの把握する必要があります。

実質利回りをきちんと確認

物件の収益性つまり利回りを確認は、販売図面に書いてある表面利回りではなく、管理費、税金など除いた実質利回りの確認が必要です。表面利回りが高くても、ランニングコストも高ければ実質利回りが低くなります。

いい物件を探すのは大変

インターネットにて投資用の不動産を検索することも可能です、多くの場合掲載される前にもう既に取引が終わってしまいます。ですからサラリーマンは不動産投資会社で信頼できる担当者からいい物件を紹介してもらうことも大切です。サラリーマンにとっては信頼できる担当者との関係構築が重要です。

不動産購入の流れ

○予算決め どのくらいの予算規模の投資をするのか決めます。サラリーマンの場合自己資金のみで足りなければ借入れも視野に検討します。

○物件条件を決める 不動産投資の物件選びは、この物件なら多くのサラリーマンが借りたいと思うという目線から選ぶ必要があります。物件を選ぶ際の条件にも優先順位の決定が大切です。

○動産投資会社を選ぶ 不動産投資会社は、現在の不動産市場の状況、条件に合った投資不動産の紹介、投資プランを提案などを行います。不動産投資会社を選ぶ基準は、資本金、会社規模から見て、安定性のある会社がいいようです。

○現地確認 条件に合った物件がある場合、現地まで足を運び、物件の外観、共有部分、周辺環境などについて確認します。

○買付証明書提出 現地確認をし、OKであれば、売主に物件購入する意思があることを表すために「買付証明書」を提出します。買付証明書はあくまでも物件を購入したいという意思表示であり、必ずしもこの物件が買えると保証はありません。基本的に一番目に提出した方が優先的に売主と交渉する権利があります。

○重要事項の説明 無事売主と合意の後に、不動産投資会社の宅地建物取引主任者が口頭より購入物件に関する重要事項の説明を受けます。

○売買契約を締結(手付金を支払う) 重要事項の説明を受け、内容に関し問題なく納得ができたら、正式に売主と売買契約を締結します。重要事項の説明と同じ日に行います。売買契約後に、売買価格の1割前後の手付金を支払います。

○不動産投資ローンの審査 融資を受ける場合、売買契約の締結後に不動産投資ローンの審査を受けます。一般的には2〜4週間が審査期間です。

○決済を行う 残りの代金を売主に支払うことにより、物件の引き渡しを受けます。

○賃貸管理会社選定 賃貸管理会社がない場合、ご自身で賃貸管理会社を探すことになります。

不動産投資の成功例と失敗例

実際にサラリーマンでも大金を手に入れる人は確か存在しています、しかしサラリーマンでもそれ相応の『大きな賭け』や『リスク』を伴った結果手に入れた利益なのです。多くのサラリーマンは成功体験や一攫千金を狙った結果、大損してしまう場合が多いようです。 ○自分と配偶者が安定した老後を送るために必要な私的年金を得るため。 ○自分に万一の事が起こった際に、妻と子供に十分な生活資金を残すため。 ○銀行預金するより多額の利息収入を得るため。 など多くの理由が存在していると思います。資産運用に対する考え方に応じて得られる利益やリスクが変化します。サラリーマンの自分が何を求めているのかを明確にすることが大切です。

失敗事例

入居募集の大変さ

駅から徒歩5分の好立地の築浅物件を購入。築浅だけあって、物件の外観はとても綺麗で家賃の空室保証は手数料が高いので家賃の集金業務などだけの一般管理にしました。購入した後、順調に家賃も入っていたのですが私が購入時に入居していた人が一旦退去した後は次の入居者がいなく、家賃が入ってこない時期が続きました。やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去というように一人暮らしの入居者は長くは住まずに引っ越すことが多くあります。退去時には予想もしていなかった高額なリフォーム代が必要になることもあります。

手数料で変更

サブリース契約中のワンルームマンションを購入しました。計画通りに家賃が入金されて、この状態がずっと続けば年金受給と同時にローンが自動的に完済できて家賃収入がそのまま年金がわりになる計画です。一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増えると考えて一般管理に変更しました。入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払い、さらに入居者の入れ替わりのたびに2~3か月の空室がでます。

投資対象の物件

ファミリータイプのマンションを購入しました。ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が2倍、3倍ですが、家賃は2倍、3倍にはなりません。 結果として利回りはワンルームタイプと比較すると低くなります。 部屋の大きさがワンルームタイプより広い分、リフォーム代がかさみます。ファミリータイプの場合、高額なリフォーム代、リフォームが完了するまでに時間も必要です。将来家族でマンションを使う可能性ですが、その時のライフスタイルを予想することはできません。

売却価格が購入価格ダウン

ローンで組んで投資をはじめました、家賃収入から毎月のローンの返済や経費を差し引くと赤字になります。数年はマンション投資で順調に節税効果あり、税金の還付を考えると、毎年の収支は黒字でした。節税効果がなくなり、毎月の収支は赤字になっています。物件の売却価格を査定してもらいましたが、査定価格は購入価格から300万円ダウンしていましたので売却したとしても残債を完済できません。

ローンの失敗

不動産投資の最大のリスクは借金(ローン)です。借金で失敗をしてしまうと生活を破たんさせる可能性があります。逆にローンをコントロールできれば、不動産投資で失敗しても、それは予想外の出費程度に抑えることができます。借金さえなければ、空室でもそれほど問題になりません。

サブリース契約(借り上げ契約)

サブリース契約(借り上げ契約)とは不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、そして、不動産会社は借上げた物件を入居者へ転貸する方式をいいます。オーナーにとっては、不動産会社が物件を借上げてくれるので、空室リスクがなく安定したマンション経営を行うことができますが直接入居者に貸した時の家賃と比べて、不動産会社から受け取る収入は低くなります。

成功事例

年金対策として運用

サラリーマンが不動産は長期間にわたって家賃収入を回収できるため年金代わりにしている例は多くあります。東京都の物件は、利回りは高くないですが人口も増え続けています、また賃貸需要は高く物件価格が落ちにくいということがあります。働いている間は銀行から融資を受け、その返済には家賃収入を利用してサラリーマンの退職時までに返済を完了する、そして、サラリーマン退職後に家賃収入を受け取って年金の補填をするというパターンです。返済は家賃収入でカバーが出来る為、生活の負担にもなりません。日本にはこういった方法で成功してきた60歳以上の方が所有しているサラリーマンによる賃貸不動産は、日本の賃貸不動産の6割以上になります。

融資をフルに活用

投資に使えるお金が無くても資産形成が出来るので、サラリーマンが不動産投資する場合の大多数が融資を受けて投資を行います。どれくらいの融資が受けられるかのポイントは物件と借りる人の社会的信用力になります。

サラリーマンの私に最適なマンション経営

サラリーマンとして不動産で資産形成を考え、目的を持ちたいと考えていました。いろいろな本やインターネットでサラリーマンの私に最適なマンション経営を知り不動産投資を始めました。もとろん未知の世界へ飛び込むことへの不安が大きく立ちはだかりました。投資が、将来にわたって収入を生み続けてくれるのか、空室などにより収支通りいかないのではないか等の不安は尽きません。しkし空室の場合に家賃を保証してくれる【35年の空室保証】などのサービスを見つけることができました。 サラリーマンでも簡単にはじめられる初期費用でした、資産形成や年金の対策、生命保険効果、節税対策等が得られる点、さらに空室保証システムや会社がしっかりしています。次の物件も増やしていきたいと考えています。理想は、早期リタイヤで自分のやりたい事をやりたいと思います。

通帳に家賃が入っているのを見て不労収入

インターネットでマンション経営のことを調べ、入居中の中古物件を検討していました、紹介された物件が新築だったので空室が心配でしたが、35年間も空室保証があるので安心することができました。サラリーマンとして株式と投資信託をしていまして運用が難しくて失敗しました。家賃収入は安定しているのでそのようなリスクはありません。マンション購入後、通帳を見て家賃が入っているのを実感して不労所得がある喜びを感じています。

資産が「ゼロ」になることがない安心感

会社役員でも大企業の役員ではないので、「年金」や「退職金」など将来の不安があります。当初マンション経営は「儲からない」ものだと思っていました。毎月毎月持ち出しをしなくてはいけないというイメージがありました。他の投資商品と比べて、資産が「ゼロ」になることがないというのが利点だと感じ始めました。

サラリーマンでも節税効果

サラリーマンと言っても私毎年収入が減っている場合もあります。退職後の年金制度も信頼できないので個人年金を積み立てて備えたいと考えました。一番メリットだと感じたのは節税効果です。公務員なので経費などは発生しないため収入でほぼ税額が確定しますが、マンションを持つことでマンション経営にかかった経費を計上できます。相続する際に預貯金で残すより相続税が安くなることもメリットでした。頭金を入れたので月々プラスの運用収入になっています、確定申告をして所得税の還付や住民税の減額を見るのが楽しみです。

サラリーマン不動産投資で節税

サラリーマンが不動産投資を行うことで節税効果を受けることは可能ですが、サラリーマンが不動産に投資をすれば、毎年多額の税金が戻ってくる、支払う税金が大幅に安くなるという話ではありません。逆に不動産投資と節税の関係性をしっかりと理解していない場合、不動産投資で大失敗する場合もあります。

不動産投資で節税できるのは誰

不動産投資はやり方次第では、節税効果があります。だれが節税するのか、どの税金を節税するかによって、その効果や節税の仕組みが大きく異なります。 ○不動産の所有者が「個人か 法人か」 ○節税する税金の種類が「所得税なのか相続税」 というところがポイントになります。

個人の所得税

サラリーマン個人が行う不動産投資でも、一定の節税効果があります。所有している不動産が1戸でも、不動産投資で赤字が計上であれば、給料から天引きされていた所得税を赤字の分、取り戻せます。投資額は少なくても、ある程度の効果を考えることができます。節税効果は永続的に続くものではなく、ある程度時間が経過すると、効果はなくなります。

法人の所得税

不動産投資は個人でも一定の効果があります、実はサラリーマンとしての給料と家賃収入の合計額が約1,300万円を超える規模の場合、サラリーマン個人で行うよりも、法人を立ち上げ、その法人で不動産を所有したほうが、高い節税効果があります。それは合計額が1,300万円を超えると、法人にかかる法人税率よりも個人の所得税率が高くなるためです。

個人の相続税

個人の相続税の場合、現金を投資用動産に組み替えることによって、相続税の計算の基準となる財産の評価額を約3分の1にまで圧縮することができます。土地は時価のおよそ8割の「路線価」×「借地権割合」で計算され、そして、建物は「固定資産税評価額×(1-借家権割合×借地権割合)」で計算されます。

法人の相続税

法人による相続税の節税効果は、投資用不動産の財産評価額の圧縮効果だけではありません。そのほか、家族を役員にすることによる所得の分散、法人設立時の株式の時価が低いうちに子供に譲渡すれば、贈与税はほとんどかからず、相続が起こった時にはすでに子供の持ち物なので、相続税がかからないといったメリットがあります。

不動産投資による節税の仕組み

不動産投資をすることで、どの税金が(所得税・相続税)が、どれだけ節税できるのか説明いたします。

個人の場合:赤字を出せば節税

不動産投資で赤字にすることができれば、赤字に対応する部分の税金を節税することができます。サラリーマンの場合、本来自分自身が納める必要のある所得税を会社が代わりに納付しています。不動産投資をはじめて家賃収入を得ている場合でも、会社は不動産投資からどれだけの利益があがっているかわかりません。ですから不動産に投資をして利益を上げている場合は、不動産投資から得られた所得を計算して、その分の税金を納める必要があり、これを確定申告といいます。

○不動産所得を計算して、年に1回税務署に申告する必要 不動産投資で黒字が出た場合、確定申告で自分が納める税金を計算して、納めます、逆に赤字が出た場合、、会社から天引きされていた所得税も、赤字の分だけ取り戻すことができます。

赤字の決め手は減価償却費

減価償却費(げんかしょうきゃくひ)とは不動産投資で赤字を生み出す元となるのが実際のお金の支出を伴わない、計算上の費用の存在を指しなす。購入した不動産の金額を、購入時に一括して費用として計上でなく、将来にわたって利用可能な年月にわけて毎年費用として計上します。不動産投資で赤字は節税額以上に赤字では意味がありません、不動産投資でいう赤字とは、帳簿上の費用>帳簿上の売上です。帳簿上の赤字を生み出す要因となるのが「減価償却費(げんかしょうきゃくひ)』 」です。減価償却費の特徴は、実際にお金の支出がない、帳簿上の費用ということです。ですから手元に残ったお金と、帳簿上のお金の不一致が生まれます。お金の支出が伴わない費用ですから、減価償却費の金額分だけ手元に現金がのこります。

法人の場合 税率の差が節税効果

法人設立を検討する基準は、給料と家賃収入の合算額がおおむね1,300万円を超えた場合でえす。法人にかかる法人税率よりも個人の所得税率が高くなるので、給料に加えて家賃収入が入ってくるのであれば、法人で物件を所有しておいた方がお得になります。。賃収入が単体で500万円以下(都内ワンルームで6戸以上)の場合には、維持管理コストが節税効果よりも大きくなるので、節税メリットはありません。

不動産投資の節税の落とし穴

節税目的の不動産投資は間違い

節税だけを目的にした不動産投資は間違いです。不動産投資の真の目的は長期安定収入を得ることです。バブル崩壊の時に節税目的で投資をした人たちはいまでも多額の借金を抱えている方や、多額の損を出して物件を手放した方、節税目的の不動産投資をしたせいで一家が離散などという状況になっています。不動産投資の目的は長期安定収入を得ることです。節税や値上がり益が目的ではありません。不動産投資でしっかりと利益が出て、黒字になるということはそれだけ投資がうまくいっているという証です。

相続税対策の失敗

○空室リスク 投資用不動産は相続税対策に使うことができます。現金をそのまま所有しているよりも、評価額をおよそ3分の1程度にまで圧縮できます。賃貸需要が見込めないような土地のアパートを建てる場合もちろん後で大変な空室難に遭遇します。 ○借り上げ家賃の罠 アパートを建ててくれた不動産会社が物件を借り上げてくれるといっても、保証してくれる家賃は新築時からずっと継続されるわけではありません。30年一括借り上げでももちろん家賃の見直しは行われます、見直しに了解できない場合、一方的に管理契約を打ち切りの場合もあります。。アパートをいざ売ろうとしても、賃貸需要のないエリアのアパートの場合、流動性が低く買い手もなかなかつきません。 ○共有名義で売るに売れない 1棟アパートだけを家族に残した場合、アパートは家族で共有名義になる場合がほとんどです。共有名義の不動産の売却や大規模な修繕工事をする際には、名義人全員の同意が必要になります。売りたいのに名義人の同意が得られず、修繕も行われない場合どんどん建物は傷んでいきます。

融資

近年の金融緩和により、不動産投資ローンの審査基準、金利、融資枠などが、以前と比べて借り手側に有利な内容となりました。具体的に不動産投資ローンの仕組み、金利相場、審査基準などについて把握していない場合も多いかと思います。いい条件で融資を受けるには事前にそれらの情報をきちんと理解していることが大切です。

不動産投資ローンとは

そもそも不動産投資ローンとは、投資用マンション、一棟アパートなど投資を目的とする不動産を担保にして、購入資金を金融機関から融資を受けることを言います。

住宅ローンとの違い

住宅ローンと不動産投資ローンとは大きく以下の3つの違いがあります。 ○貸付の目的が異なるため、審査基準が違う ○住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい ○金利の設定が違う

貸付の目的が異なるため、審査基準が違う

住宅ローンは個人的に住むための物件を購入するための貸付です、逆に不動産投資ローンは「マンション投資やアパート投資などといった事業」に対する融資です。住宅ローンは本人の年収など返済能力が重視されます、逆に不動産投資ローンは事業の採算性や可能性が重要視されます。

住宅ローンと比較して不動産投資ローンの審査が厳しい

金融機関としては、一般的には収入が安定しているのであれば、住宅ローンの返済が滞る可能性は少ないととらえます。サラリーマンや公務員などの収入が安定している方であれば、基本的に住宅ローンを組むことができます。逆に不動産投資ローンの場合、マンションやアパート経営を継続していくにあたり、いろいろな問題が起き、継続的な返済にあたり不安要素が多いといえます。ですから本人の返済能力が主となる住宅ローンよりも、不動産投資ローンの審査基準が厳しくなります。

金利の設定が違う

不動産投資ローンの金利は2〜5%程度です。住宅ローンの金利はマイナス金利政策の影響もあり、変動金利だと0.4〜3%です。不動案投資ローンの金利は住宅ローンの金利より高いのです。

不動産投資ローンを組むことの重要性

不動産投資をする際に融資を利用することに受けるメリットがあります。 ○レバレッジを効かせられる(少ない資金で高額の不動産を購入できる) ○購入資金貯めるのを待つことなく不動産投資を始められる

レバレッジを効かせられる(少ない資金で高額の不動産を購入できる)

不動産投資ローンを組むことによって、少ない自己資金で不動産投資をすることができます。少ない投資金額で高い利回りを得ることができ、レバレッジを効かせることができます。

購入資金が貯まるのを待つことなく不動産投資開始

不動産投資ローンを利用して、金融機関から不動産購入資金の融資を受ける場合、自分で不動産の購入資金を貯まるまで待つことなく、いい物件があれば、不動産投資を開始できます。

不動産投資ローンデメリット

不動産投資ローンを利用することには、現金で購入する場合と比較してのデメリットが3つが挙げられます。 ○空室によりローンの返済が厳しくなる ○売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性 ○もし収入がなくなって返済ができない場合

空室によりローンの返済が厳しい

融資を受けた場合毎月ローンの返済が必要になります。毎月の家賃収入からローンの返済する場合がほとんどで、空室により家賃収入がゼロな月は自分の貯金などから返済することになります。

売却タイミングにより、残債が残ってしまう可能性

所有期間が短い場合、売却金額はローンの残債金額を下回る可能性があります。ローンの残債を手元の資金で補える場合問題ありませんが、できない場合、抵当権が外せなくなりますので、買い手がいても売れないという可能性があります。

収入がなくなって返済ができなくなった場合

空室が続いた上に何らかの事情で働けなくなったりしてローンの返済ができなくなる場合も考えられます。その場合、自己破産や任意整理などの債務整理が必要となる可能性があります。債務整理をするとクレジットカードが作れなくなるなどのデメリットがあります。

不動産投資ローン

不動産投資ローンには大きく以下の2種類があります。 ○不動産投資会社による「提携ローン」 ○自分で斡旋する「金融機関ローン」

東京スター銀行

商品概要 融資金額:100万円〜1億円 融資期間:1年以上20年以内 融資金利:変動金利 連帯保証人:原則不要 審査回答期間:最短5日 団体信用生命保険料:なし 対象エリア:制限あり

オリックス銀行

商品概要 融資金額:1,000万円以上2億円以内 融資期間:1年以上35年以内(1ヶ月単位) 融資金利:変動金利・固定金利 連帯保証人:原則として、お借入対象不動産の共有者となります 対象エリア:制限あり

住信SBIネット銀行

商品概要 融資金額:300万円〜1億円 融資期間:最長25年 融資金利:変動金利 連帯保証人:原則不要 審査回答期間:1日程度 団体信用生命保険料:なし 対象エリア:制限あり

日本政策金融公庫

商品概要 融資金額:4,800万円まで 融資期間 女性:最大15年 男性:最大15年(〜29歳、55歳〜) 男性:最大10年(30〜54歳) 融資金利:固定金利 連帯保証人:原則不要 審査回答期間:7〜10日 対象エリア:全国支店があるエリア

不動産投資の確定申告

サラリーマンの方でしたら、毎年の年末に会社にて確定申告をしてくれます。不動産投資の家賃収入という副収入があると、会社にではなく、自分で本業の収入と合わせて確定申告をする必要があります。

確定申告とは

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じたすべての所得の金額を計算し、確定申告書を提出して申告・納付することをいいます。サラリーマンの方が不動産投資による家賃収入がある場合、給与の所得と不動産所得合計額に対して所得税額が決まるので、自分でで確定申告を行う必要があります。

確定申告は必要です

不動産所得がある人が確定申告をしない場合、納税すべき所得税に、「加算税」「延滞税」など金利の高い税金が別途加算されます。必ず期間内に確定申告をしてください。

不動産投資の収支が赤字の場合でも確定申告の必要性

不動産所得が赤字の場合は、確定申告することでメリットがあります。それは、給与所得と不動産所得で損益通算することになるので、不動産所得が赤字の場合は、合計所得が減り、税金が還付されることがあります。

確定申告手続きの流れ

○確定申告に必要な書類を用意 ○決算書の作成 ○確定申告書の作成 ○手続きを行う

確定申告に必要な書類

不動産投資の場合は、下記書類が必要です。 ○勤務先からもらう源泉徴収票 ○管理会社からの賃料入金明細(管理を外注していない場合は賃料が振り込まれる通帳) ○礼金や敷金、敷引の金額がわかる賃貸契約書 ○その他の収入が分かる書類 ○固定資産税の通知書 ○火災保険、地震保険の証券 ○修繕費の見積書、請求書、領収書 ○売買契約書類 ○借入の返済予定表 ○水道光熱費や交通費、接待交際費などの経費の領収書

決算書の作成

決算書は白色と青色2種類あり。不動産所得は青色申告決算書を使用します。青色申告決算書は、不動産の運営を始めてから2 ヵ月以内に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

確定申告書の作成

確定申告書は、1 月中に管轄の税務署から送られてきます。「個人事業の開業届出書」を提出していない場合は、送られてきません、、管轄の税務署で用紙を貰うか、国税庁のホームページの「確定申告書等作成コーナー」から用紙の印刷をする必要があります。確定申告書にはAとBがありますが、不動産所得用は、「確定申告書B」です。

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