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サラリーマンの不動産投資方法|不動産投資の失敗例と人気のアプリ

投資

こちらの記事では、サラリーマンの不動産投資から不動産投資の失敗例などを紹介しています。不動産投資には、もちろんリターンが得られる分、失敗することもあります。しかし、リスクを上手く回避することで、不動産は一生ものの財産にすることができます。

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不動産投資とは?

不動産投資とは、不動産を購入することにより利益を得ることを言います。不動産投資で利益を得る方法には以下の2つがあります。 ① インカムゲイン方式 インカムゲイン方式とは、不動産を第三者に賃貸し家賃収入で利益を得る方式を言います。 ② キャピタルゲイン方式 キャピタルゲイン方式とは、不動産が低価格の時に購入し、景気や需要により価値が上昇した際に、購入価格より高く売却し利益を得る方式と言います。

サラリーマンの不動産投資

本などのメディアを通じて、どうしてサラリーマンの不動産投資に注目されているのでしょうか。サラリーマンが不動産投資をするべきメリットを紹介していきます。

①所得税・住民税の節税対策

サラリーマンの方が不動産投資をした場合、不動産投資による「不動産所得」と本来の給与所得と損益通算することが可能です。不動産投資に関連する費用を計上して不動産経営での年間収支が計算上で赤字になった場合は、給与収入と損益通算をし、確定申告をすることによって納めすぎた「所得税」を還付させる事が出来ます。 また、所得税の納税額をもとに算出する「住民税」も節税する事が可能です。

②不動産管理は委託できる

サラリーマンの方にとっては、本来の業務があるため、FXや株式など細かく動向について確認する必要がある投資商品はなかなか難しいと言えるでしょう。 一方、不動産投資の場合、物件の管理、入居者の管理など多くの業務を管理会社に委託することができ、ほとんど管理の手間はかからないと言えます。

③物価上昇に強い

物価上昇(インフレ)時に現金を所有していても現金の価値が下がっていきますが、相対的に不動産の価値が上がっていきます。つまり、インフレ時には現金を持っているより不動産を購入した方が資産運用の観点からはベターです。また、家賃も上昇傾向になることから、不動産投資はインフレに強いと言えるでしょう。 資金に余裕がある方は、不動産と現金を同時に持っておくことで、リスクを分散させることが可能です。

④私的年金の確保

日本の公的年金は、財源不足により受給額減や受給年齢の引き上げなどで不安が高まる一方です。 今のうちから不動産投資を始めることによって、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができ、退職後のセカンドライフも期待できます。

不動産投資方法

実際に物件を購入するには、以下のような手順が一般的です。 まずは、インターネットに出ている物件情報をできるだけ多く見て、どんな投資用物件があるのかイメージをつかんでください。物件を見るのに慣れてきたら、気になる物件の取扱会社に積極的に問合せをしてみましょう。問い合わせをすることで物件についてより細かな情報がもらえるだけでなく、不動産会社に投資の相談をしたり、新しい物件情報をもらうことができます。 購入する物件が絞れてきたら、実際に現地を確認します。購入する物件が決まったら、収支計画を組んだり、ローンなど資金調達の準備をして、準備が整い次第、最終的な契約をすることとなります。収支計画以降の購入準備については、積極的に不動産会社にアドバイスを求めるようにするのが良いでしょう。

不動産投資の失敗例

不動産投資は、老後をどのように過ごせるのかという人生をかけた、大きな投資といっても過言ではありません。 不動産投資は、投資額が大きいので、失敗はしたくありませんよね。 失敗例をいくつかあげますので、不動産投資を行う際は反面教師にしてください。

①地価下落による失敗

投資用の新築マンションの場合、マンションを販売するための人件費やパンフレット費用、HP製作費など販売促進費用が価格に上乗せされています。そのため、どうしても物件価格が高くなり、投資効率が悪くなります。 また、節税効果があるといっても、その効果は将来にわたって続くものではありません。数年で節税効果もなくなってしまいます。 資産運用目的で投資を考えるのであれば、新築ではなく中古を選びましょう。中古であれば、販売価格は需要と供給の市場価格で決まるので、適正な価格で購入することができます。さらに家賃も新築と中古でそれほど変わらないので、購入価格が安い分、高い利回りを期待することができます。失敗を防ぐために中古で買うことをおすすめします。

② 高額賃料物件の失敗

高額賃料の物件は一般のマンションとは設備も異なっていたり、ディスポーザーなど通常の賃貸マンションにはない設備があるケースがあります。こうした場合の設備の修理交換費用はどうしても高額になります。 さらに、そもそもこうした高額賃料の物件に住む人は限られているので、よほどの好立地のマンションでなければ空室期間も長期化しがちです。大きな失敗を避けるためにも、ワンルームであれば、賃料が10万円を超えるようなマンションは要注意です。 自分が住む基準で物件を選んでしまうと、どうしても広さや設備の充実度、日当たりなどを考えて、高額賃料の物件を選びがちです。 ただ、入居者希望者が部屋探しをする際の第1条件は家賃です。次に、立地です。部屋の広さや設備は二の次です。そして、そもそも単身世帯の場合、日中に部屋にいることはありませんから、日当たりを考慮する必要もありません。多くの入居者が希望する家賃のボリュームゾーンからはずれないよう、通常の立地のワンルームであれば10万円以内の物件を選びましょう。

③戸建賃貸の失敗

賃貸用に貸し出した戸建住宅を戸建賃貸と言います。戸建賃貸は、小学生や中学生などの家族で住むケースが多いため、賃貸契約が長期化しやすく、安定した家賃収入を得られるのが魅力です。また、単身者とは異なり、ファミリー層が入居者となるため、多少駅から離れていたとして、入居者をつけやすいのが特徴です。 しかし、戸建賃貸にもいくつか失敗例があります。 ○投資用に戸建を購入した場合、高額なリフォーム費用がかかることもある。 ○引っ越しシーズンのピークを逃すと空室が長期化する恐れがある。 ○低金利が続くため、マイホームのローン支払額以上の高額家賃設定は難しい。 ○世帯構成の多くが核家族から単身世帯に変化。将来のファミリー層の賃貸需要の低迷が予想される。 失敗を避けるためには、常に将来の予測を立てることが大切です。

④高利回り物件の失敗

利回りだけを見て物件を選ぶと不動産投資で失敗をする可能性が高くなります。利回りの高さはリスクの高さに比例しています。リターンとリスクは表裏一体の関係です。リターンが高いということは失敗する確率も高いということを肝に銘じておきましょう。 いくら地方で安くて高利回りの物件があるといっても、将来人口が減少していく地方の空室のリスクは高くなり失敗しやすくなります。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えてみると、むしろ東京の不動産のほうが安定して家賃収入を得ることがあります。 実際に、東京とおなじ造りのワンルームマンションであっても、地方では半年間空室が続いて、さらにフリーレント(無料入居期間)をつけてようやく入居者が決まるということも珍しくありません。

⑤地方アパート経営の失敗

地方や郊外でアパート経営をする場合、近隣にある大学や工場など特定の入居者層をターゲットにすることがあります。こうしたケースでは、大学や工場が撤退した後に空室で苦しみ失敗してしまいます。 特定の賃貸需要に頼っていると、その需要がなくなると一気に空室が拡大してしまいます。そのような失敗をさせるために、、もし撤退した場合のリスクヘッジできる対策を事前にうっておく必要があります。

不動産投資アプリ

土地の購入から管理までをまるごとサポートしてくれる不動産投資アプリ「TATERU(タテル)」を紹介します。 株式会社インベスターズクラウドが運営する「TATERU」は、土地の紹介からデザインアパートの提案、建築、賃貸管理までをワンストップサービスで提供しています。非公開の土地を直接仕入れているため、投資コストを押さえることができます。 「アプリではじめるアパート経営」を掲げ、不動産投資アプリ「TATERU」も用意しています。このアプリでは建築実例を確認できるほか、疑問に思ったことをすぐにチャットでコンシェルジュへ相談することができます。 本業が多忙で店舗に赴く事ができない多忙なサラリーマンにとっては、おススメの不動産アプリです。

不動産投資をしてみよう

いかがでしたか。 不動産投資とは、無縁だと思っている方も多いと思います。 しかし、貯蓄から投資の流れの中で、不動産は、人生の財産になります。 今では、ほとんどの管理を委託できるアプリなどもありますから、1度ご検討してみてください。

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